Jun. 2nd, 2016

pound_sterling: (поиск)
Локальный обзор рынка недвижимости в Китае с интересными подробностями.

Китай находится на пике своего кредитного бума,
далее только кредитное сжатие и делеверидж цен активов.
Переоценка стоимости для рыночной экономики является ее внутренним свойством и механизмом развития.
Это великий и могучий бум-баст-бизнес-сайкл: "The boom and bust cycle is a key characteristic of today's capitalist economies."
Власти Китая конечно пытаются сделать кризис "мягким",
но избежать потрясений не удавалось никому,
большие экономики всегда и растут значимо, и падают громко.

Originally posted by [livejournal.com profile] maria_gromakova at Почему я никогда не куплю квартиру в Сямэне
1. Квадратный метр стоит от 20 000 юаней до бесконечности.
Средняя цена квадратного метра в черте города (на острове,
в новостройке) от 50 000 юаней, в жилье вторичном, которому уже
более 10 лет - в среднем 35 000 юаней. Все цены умножаем на 10,
получаем цены в рублях. Или делим на 6.5 для долларов.

2. Площадь квартиры высчитывается весьма хитрО: по внешнему периметру стен,
а, кроме того, вся свободная, "ничейная" площадь на этаже-балконы, черные лестницы,
площадь лифтовых шахт, коридоры и так далее-делится на количество квартир на этаже
и эти метры также приплюсовываются к стоимости вашего жилья. В итоге платите вы
за 100 метров, получаете 70, а живете на 40.

3. Любая купленная в Китае недвижимость не является вашей собственностью
в полном смысле этого слова, а сдаётся вам в аренду на 70 лет, что будет
по истечении этого срока - никто не знает. Ну и вся земля также принадлежит
государству. Если на месте вашего дома завтра наметят сделать поле
для гольфа или аэропорт - выбора у вас нет. Придётся выселяться.
Если вы китаец - получите некую денежную компенсацию на всех прописанных.
Если же иностранец - обломись, моя черешня. Никто вам ничего не выплатит.

4. Не знаю, в чем прикол, то ли в местном климате, то ли в качестве жилья,
но дома, которым лет 10-выглядят на все 50. Стены "картонные", слышимость фееричная,
все коммуникации пластиковые, и пластик этот зачастую весьма фигового качества.
Внутри все тоже требует регулярного косметического ремонта раз в пару лет точно.
Многое держится "на соплях" и честном слове, оторвавшиеся куски каменной облицовки
запросто могут прилепить обратно скотчем и так далее.

Для тех, кто в танке: Ни в коем случае не утверждаю, что ВСЕ дома
во ВСЁМ огромном Китае построены именно так. Отнюдь. Да и в России
качество жилья тоже зачастую оставляет желать лучшего. Я просто описываю причины,
которые меня, рядового обывателя, смущают, особенно с учетом конских цен.

Ну и небольшой пример, чтоб не быть голословной.
Read more... )

...
pound_sterling: (поиск)
Прочитал в ленте эмоциональный пост о неопределенности для частных собственников,
в чем хранить сбережения,
в каких инструментах - депозитах, квартирах, золоте - копить богатство на пенсию.
По сути это вопросы макроэкономики и к-волн, которым я уделяю много внимания.
Поэтому сохраню здесь свои комментарии:

"...Правительство отменяет саморегуляцию рынка..."
- Корректнее будет сказать, что
правительство ограничивает уровень спада общего богатства страны,
искусственно поддерживает цены некоторых активов.
Общее влияние правительства заключается в снижении ущерба и контроле процессов,
если это стадия роста - то не дать расти слишком быстро,
если стадия падения - то не дать упасть слишком глубоко.

"...Такой порядок вещей сильнее всего бьет по бизнесу эффективному..."
- Такой порядок вещей (активное вмешательство регуляторов в рынок)
наиболее выгоден именно эффективному бизнесу,
так сохраняет общий уровень спроса на его товары и услуги

"... финансирование бизнеса не превышает 1% годовых..."
- Moody's Seasoned Baa Corporate Bond Yield© 2016-04: 4.79 Percent,
"три А" корпорации США имеют ставку 3.62 Percent
и ставка остается между 4-5% уже несколько лет,
по сравнению с предыдущим бизнес-циклом ставка упала на 1,5% примерно.

Вековой график процентных ставок на американские облигации государства и корпораций
(источник):
(очевидно что корпоративные облигации приносят доход в среднем за 100 лет около 7,5%
а государственные облигации - около 5%)
bond_yield_19-16.png

Это не "бесплатные" деньги, нужно давать такой рост прибыли,
чтобы перекрыть 5% годовых просто как обслуживание долга.

Read more... )


_______________________________________

Дисклеймеры и Прелиминарии
Данная заметка не является инвестиционной рекомендацией,

изложенное в записи и в журнале - лишь мои ожидания/прогнозы,
все сказанное является дискуссионным,
и означает приглашение к обсуждению и обмену мнениями по теме.

...

Profile

pound_sterling: (Default)
pound_sterling

May 2017

S M T W T F S
 123456
78910 111213
1415 1617181920
21222324252627
28293031   

Most Popular Tags

Style Credit

Expand Cut Tags

No cut tags
Page generated Jul. 25th, 2017 04:51 am
Powered by Dreamwidth Studios